新會(huì)古典家具城改造升級(jí)，欲收回新建廣場(chǎng)涉及的已出租地塊，遭4承租戶拒絕。此4案2012年10月23日在新會(huì)法院一審后，判決原告方解除合同的主張全被駁回;今年3月26日，4案同時(shí)在江門中院進(jìn)行了二審，4月3日判決原告勝訴，推翻一審判決并確認(rèn)雙方《土地使用合同》于2011年7月11日解除，判決生效起5日內(nèi)被告返還土地及地上建筑物，原告雙倍返還履約保證金;至于合同解除后是否產(chǎn)生損失及賠償損失問(wèn)題，被告可另尋其他途徑救濟(jì)。3被告不服二審判決申請(qǐng)?jiān)賹彛?月18日于省高院進(jìn)行了聽(tīng)證，庭上法官建議雙方協(xié)商和解，此案判例將影響到家具城其他同樣情形租戶的未來(lái)，和解不成或釀執(zhí)行難。

支持原告解除合同

被告經(jīng)濟(jì)損失賠償另覓途徑解決

二審時(shí)，原告中誠(chéng)公司提出請(qǐng)求，要求法院確認(rèn)與4被告簽訂的《土地使用合同》在2011年7月11日已解除法律效力，同時(shí)要求被告將租用土地騰退歸還。

2009年11月，原告中誠(chéng)公司出租地塊給4被告使用15年，約定使用期內(nèi)，“因政府城建規(guī)劃需要或其他原因?qū)е录追巾毺崆笆栈赝恋丶案綄俳ㄖ锏?，甲方須提前一個(gè)月通知乙方，乙方應(yīng)服從甲方的需要將土地及建筑物退回給甲方;甲方按雙倍履約保證金退回給乙方?！敝姓\(chéng)物業(yè)二審認(rèn)為，是政府的改造要求才導(dǎo)致其需要收回土地進(jìn)行改造，這個(gè)原因?qū)儆跅l款約定的“其他原因”范疇。

多位被告提出，其并沒(méi)有同意解除合同，新會(huì)區(qū)委將古典家具城建設(shè)列入倒逼機(jī)制項(xiàng)目的新委(2011)3號(hào)文件并非屬于政府城建規(guī)劃文件，也非《合同法》所規(guī)定的解除合同的法定情形和“其他原因”。

二審法院認(rèn)為，本案為租賃合同糾紛，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為中誠(chéng)公司是否有權(quán)解除《土地使用合同》的問(wèn)題;從“其他原因”約定于“因政府城建規(guī)劃需要”之后作為選擇性可解除條件來(lái)看，“其他原因”應(yīng)理解為與“政府城建規(guī)劃需要”類似的、導(dǎo)致合同目的可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)的其他合理情形。因此，認(rèn)定中誠(chéng)公司是否享有合同解除權(quán)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)分析合同履行過(guò)程中是否存在“政府城建規(guī)劃需要”或類似的合理情形。

二審法院查明，中誠(chéng)公司因落實(shí)新會(huì)區(qū)2011年區(qū)重點(diǎn)任務(wù)倒逼項(xiàng)目，需對(duì)原新會(huì)汽車廠地塊進(jìn)行改造，完成中國(guó)古典家具之都產(chǎn)業(yè)園的首期建設(shè)，并以涉案土地作為中國(guó)古典家具之都博覽中心門前的中央廣場(chǎng)。該方案已經(jīng)江門市城鄉(xiāng)規(guī)劃局新會(huì)分局作出《村鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)審批通知書》，同意報(bào)審的新會(huì)古典家具城廠區(qū)規(guī)劃方案。涉案土地的規(guī)劃經(jīng)合法審批手續(xù)后已為變更。中誠(chéng)公司根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)施需要而收回涉案土地用作該項(xiàng)目的門前中央廣場(chǎng)，屬因政府城建規(guī)劃需要類似的合理情形。

二審法院認(rèn)為，4被告提出該規(guī)劃違法、項(xiàng)目不合法及規(guī)劃變更不屬政府城建規(guī)劃需要等抗辯主張，均不影響中誠(chéng)公司約定解除權(quán)的行使，且該規(guī)劃、項(xiàng)目是否違法屬行政審判的范疇，本案民事訴訟無(wú)權(quán)對(duì)此作出法律評(píng)判。二審判決原告勝訴，推翻一審判決并確認(rèn)雙方《土地使用合同》于2011年7月11日解除，判決生效起5日內(nèi)被告返還土地及地上建筑物，原告雙倍返還履約保證金。至于合同解除后是否產(chǎn)生損失及賠償損失問(wèn)題，被告可另尋其他途徑救濟(jì)。

再審聽(tīng)證

法官力撮雙方協(xié)商和解

7月18日于省高院進(jìn)行的再審聽(tīng)證，3位被告共同聘請(qǐng)一位律師，提交了5項(xiàng)新證據(jù)，包括國(guó)有土地使用證登記卡，證明涉案土地使用權(quán)為工業(yè)用地土地用途;中國(guó)古典家具之都博覽中心鋪位使用和管理協(xié)議書，用以證明被申請(qǐng)人違反規(guī)劃使用涉案土地進(jìn)行商業(yè)商鋪用途，其自身違反規(guī)劃用途;以及被申請(qǐng)人的宣傳單，其對(duì)涉案土地公開(kāi)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，不符合工業(yè)土地用途的情況;另兩項(xiàng)為相關(guān)收據(jù)，證明申請(qǐng)人利用土地的情形為行政主管單位確認(rèn)的合法行為。原告律師則認(rèn)為，這5項(xiàng)證據(jù)非新證據(jù)，不予承認(rèn)。

被告律師7月9日到江門市城鄉(xiāng)規(guī)劃局新會(huì)分局等相關(guān)單位及部門對(duì)涉案土地和建筑物的手續(xù)進(jìn)行調(diào)查了解，認(rèn)為涉案土地規(guī)劃并未實(shí)際變更，原二審判決對(duì)被申請(qǐng)人提供證據(jù)CZ2012-058號(hào)《村鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)審批通知書》定性錯(cuò)誤，錯(cuò)誤認(rèn)定彩艷公司建設(shè)項(xiàng)目為政府重點(diǎn)項(xiàng)目。

被告律師稱，規(guī)劃部門否認(rèn)CZ2012-058號(hào)《村鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)審批通知書》屬于該局行政行為，村鎮(zhèn)規(guī)劃審圖組實(shí)為內(nèi)部科室的審圖組，不能代表規(guī)劃分局的行為，也不能產(chǎn)生行政許可效力;該證有效期為一年，已經(jīng)失效。而被告作為申請(qǐng)人已經(jīng)在涉案土地建設(shè)的廠房符合規(guī)劃，也繳納了相應(yīng)規(guī)費(fèi)，形成了合法的土地使用的許可，如規(guī)劃部門要進(jìn)行新的規(guī)劃，依法將履行聽(tīng)取利害關(guān)系人的意見(jiàn)和依法補(bǔ)償后，才能頒發(fā)新的規(guī)劃許可。據(jù)悉，被告認(rèn)為規(guī)劃部門的行政許可造成其損失，已在新會(huì)法院起訴新會(huì)規(guī)劃分局，得到受理并立案。

被告律師認(rèn)為，既然涉案土地并無(wú)原二審判決認(rèn)定的變更規(guī)劃，也無(wú)合同約定的城建規(guī)劃需要等類似情形，原二審判決認(rèn)定基本事實(shí)是錯(cuò)誤的，缺乏證據(jù)證明。按照《民事訴訟法》第200條第二項(xiàng)原判決、裁定認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明的情形，依法應(yīng)予再審立案。原告律師則認(rèn)為，二審事實(shí)認(rèn)定清楚，應(yīng)維持原判，無(wú)需再審。

質(zhì)證結(jié)束后進(jìn)入調(diào)解階段，雙方均表示愿意接受調(diào)解協(xié)商，庭審法官分別單獨(dú)約見(jiàn)雙方律師和當(dāng)事人或代理人，陳述利弊：原告方項(xiàng)目為工業(yè)用地，政府規(guī)劃一說(shuō)存在瑕疵，在法院未確認(rèn)合同終止解除前已對(duì)被告方廠房斷水?dāng)嚯娫斐蓳p失，而15年合同投資100多萬(wàn)只賠16000元的違約金有失公平，被告方不愿搬走若強(qiáng)制執(zhí)行或釀維穩(wěn)事故，拖延下去將造成更大的損失，不如和對(duì)方積極溝通;原告方律師和代理人則告知法官，一、二審時(shí)已提出多個(gè)方案但對(duì)方 “獅子大開(kāi)口”，開(kāi)價(jià)過(guò)高;被告一方，法官告知其二審敗訴，與原告談判的砝碼并不多，希望能從實(shí)際出發(fā)和對(duì)方談條件，達(dá)成協(xié)議，被告方稱只是要回投資成本及損失賠償，并不過(guò)分，完全接受調(diào)解。

雙方當(dāng)庭均表達(dá)了和解愿望，原告方稱將和彩艷集團(tuán)方面負(fù)責(zé)人溝通后，再提出具體和解條件。此次聽(tīng)證后，雙方是走向僵局還是就此和解，本報(bào)將繼續(xù)跟蹤報(bào)道。