一線城市的隱憂

    代育強(qiáng)是廣州花花世界某陶瓷品牌專賣(mài)店的導(dǎo)購(gòu)人員，與往年頻繁的展廳人流相比，今年以來(lái)展廳幾乎沒(méi)有多少人逛，閑的無(wú)聊的時(shí)候他已經(jīng)會(huì)習(xí)慣性地掏出手機(jī)上與朋友吹水?！敖衲陣?guó)慶節(jié)即使搞了大型的促銷和團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，依然沒(méi)有多少人前來(lái)展廳?！贝龔?qiáng)說(shuō)這也并不因?yàn)榛ɑㄊ澜缙h(yuǎn)的地理位置，市中心的馬會(huì)、越和等建材市場(chǎng)依舊是門(mén)可羅雀?！胺孔淤u(mài)的少了，我們的日子也不好過(guò)，今年可以說(shuō)比去年減少了50%不止，零售不好做?！贝龔?qiáng)感嘆到。

    盡管11月份亞運(yùn)會(huì)即將在廣州開(kāi)幕，因?yàn)閬嗊\(yùn)會(huì)帶來(lái)的基礎(chǔ)建設(shè)、亞運(yùn)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展的熱火朝天，但并不能緩解陶瓷經(jīng)銷商們零售的尷尬困境。

    然而，相對(duì)于代育強(qiáng)所在的中端品牌，國(guó)內(nèi)一線品牌的銷售并沒(méi)有受到太多影響。一位從事高端仿古磚品牌的銷售人員告訴記者，賣(mài)場(chǎng)的人流減少，但他們的銷售并沒(méi)受到太大影響，高端消費(fèi)者的消費(fèi)能力并沒(méi)有因?yàn)榉慨a(chǎn)政策而有所下降，“反而有人因?yàn)檎叩娘L(fēng)而趁著降價(jià)買(mǎi)入?！痹撲N售人員說(shuō)。而國(guó)內(nèi)高端人群的購(gòu)買(mǎi)力在08年金融危機(jī)時(shí)，不少奢侈品牌因?yàn)橹袊?guó)富人的消費(fèi)而保持了少量增長(zhǎng)就已經(jīng)得以體現(xiàn)。

    大部分的中產(chǎn)階級(jí)在這場(chǎng)調(diào)控中成為了最龐大的觀望者，一線城市成交量的不活躍也與中產(chǎn)階級(jí)們并不急于出手息息相關(guān)。盡管在這場(chǎng)調(diào)控之中，部分的投機(jī)得到了抑制，但在原本房?jī)r(jià)不算很高的二線城市、三線城市等地，剛性需求反而得到了更好的釋放，這從各項(xiàng)數(shù)據(jù)以及建材市場(chǎng)的依舊繁榮中都得到了很好的印證。

    二三線城市正蓬勃

    相對(duì)一線城市的平淡，二三線城市成為了今年以來(lái)房地產(chǎn)交易的生力軍，而這些區(qū)域的陶瓷經(jīng)銷商們也沒(méi)感受到太多的影響。從北方的山東淄博，到中部的湖南長(zhǎng)沙，再到江西高安這樣的城鎮(zhèn)規(guī)劃城市，都有數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)調(diào)控的影響并不大，陶瓷經(jīng)銷商們過(guò)得都還不錯(cuò)。

    山東淄博：影響甚微

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局山東調(diào)查總隊(duì)近日公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，山東房屋銷售價(jià)格平穩(wěn)上漲，漲幅呈倒V型走勢(shì)。與去年同期相比，山東房屋銷售價(jià)格上漲7.0%，土地交易價(jià)格上漲4.5%，房屋租賃價(jià)格上漲2.0%，物業(yè)管理價(jià)格上漲0.5%。

    今年1~4月份，山東省房?jī)r(jià)漲幅逐月擴(kuò)大，從5月起漲幅開(kāi)始逐月回落。新建房和二手房漲幅均呈上漲態(tài)勢(shì)，新建房漲幅高于二手房。從山東全省來(lái)看，17城市房?jī)r(jià)全部上漲。1~3季度，山東17個(gè)城市房屋銷售價(jià)格全部上漲，漲幅位于前3位的城市分別為：淄博上漲8.7%，東營(yíng)上漲7.3%，青島上漲7.1%；漲幅位于后三位的城市分別為：萊蕪上漲1.6%，濱州上漲2.8%，棗莊、泰安、臨沂均上漲3.8%；其他城市房?jī)r(jià)漲幅在4.1-6.7%之間。

    以山東淄博為例，10月22日，山東淄博房博會(huì)在國(guó)際商貿(mào)城隆重開(kāi)幕。記者在展會(huì)上了解到，淄博房?jī)r(jià)（除別墅外）均在4000元/m2以上，黃金國(guó)際、華僑城、尚文苑等地段稍好的幾個(gè)樓盤(pán)均價(jià)更是在6600元/m2以上。

    針對(duì)國(guó)家新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后對(duì)淄博房地產(chǎn)的影響，記者在房博會(huì)上采訪了幾家樓盤(pán)工作人員，其均表示影響微乎其微?！懊看涡抡偝雠_(tái)之時(shí)，本地消費(fèi)者大都呈觀望態(tài)度，等待房?jī)r(jià)下降或者有所優(yōu)惠。但淄博屬于二線城市，與一些一線城市和省會(huì)城市相比，房?jī)r(jià)漲幅并不大，國(guó)家房地產(chǎn)的調(diào)控政策也相對(duì)比較寬松，且淄博房產(chǎn)銷售多數(shù)還是以居住為主。消費(fèi)者在新政策出臺(tái)之時(shí)持觀望狀態(tài)，也只是一種暫時(shí)的態(tài)度，雖然購(gòu)買(mǎi)欲望相比平常稍弱一點(diǎn)，但一段時(shí)間過(guò)后，降價(jià)無(wú)望，消費(fèi)者該買(mǎi)的還是要買(mǎi)?？偟膩?lái)說(shuō)，淄博房地產(chǎn)銷售情況受新政的影響不是很大，且近幾年淄博房?jī)r(jià)也一直保持上漲態(tài)勢(shì)?！币晃皇蹣枪ぷ魅藛T如此說(shuō)道。

    實(shí)際上，雖然國(guó)家屢次施以重拳調(diào)控樓市，并且力度一次比一次大，但是淄博房?jī)r(jià)仍然保持穩(wěn)中上升的態(tài)勢(shì)。

    作為中國(guó)重要的建陶產(chǎn)業(yè)基地之一，淄博建陶市場(chǎng)，其發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化息息相關(guān)。 那么，此番樓市新政對(duì)于目前正在為節(jié)能減排而遭受限電、限產(chǎn)的淄博建陶市場(chǎng)是否會(huì)造成一定影響？記者日前走訪了淄博的幾家建陶企業(yè)，發(fā)現(xiàn)雖然受新政的影響，但多數(shù)企業(yè)仍然能夠淡然面對(duì)，保持積極樂(lè)觀的態(tài)度。

    采訪中，多數(shù)企業(yè)表示，國(guó)家屢次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)整個(gè)建材市場(chǎng)會(huì)造成一定的影響，尤其表現(xiàn)在一線城市，隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的理性回落，其建材需求也在逐步萎縮；對(duì)于適當(dāng)放寬房地產(chǎn)政策的二、三線城市，其建材需求不受影響，反而會(huì)在其拉動(dòng)下，建陶企業(yè)業(yè)績(jī)呈增長(zhǎng)趨勢(shì)；另外，農(nóng)村舊城改造、“兩區(qū)三村”、保障性住房建設(shè)等也將拉動(dòng)建陶企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。此時(shí)，性價(jià)比比較高的中、低檔產(chǎn)品逐漸成為市場(chǎng)的寵兒，一些經(jīng)濟(jì)耐用的高檔產(chǎn)品也有望出現(xiàn)熱銷。據(jù)了解，近期，淄博建陶產(chǎn)區(qū)部分企業(yè)拋光磚價(jià)格有近3%的上浮。

    “購(gòu)房是剛性需求，無(wú)論政策怎樣變化，人們總得買(mǎi)房、裝修，所以新政不會(huì)對(duì)建陶行業(yè)造成直接影響。但是隨著消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品意識(shí)的不斷提高，產(chǎn)品的品質(zhì)、花色、服務(wù)仍是生產(chǎn)、銷售中最重要的因素?！贝u博士陶瓷（全球）服務(wù)中心總經(jīng)理陳薛聰說(shuō)道。

    在舒曼陶瓷銷售總經(jīng)理王學(xué)明看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)一線城市以及房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高的城市會(huì)造成一定影響，而房?jī)r(jià)穩(wěn)定或漲幅不高的城市則受到的影響相對(duì)較小?！芭f村改造、村村并居、保障性住房建設(shè)等，并不受政策影響，所以目前的情況是中、低端產(chǎn)品的銷售要好于高端產(chǎn)品的銷售?！彼嬖V記者，雖然目前市場(chǎng)人流量、車流量不斷減弱，但是真正淡季還沒(méi)有到來(lái)。中國(guó)如此大的市場(chǎng)，總會(huì)有銷售市場(chǎng)，事在人為。目前，企業(yè)仍要加強(qiáng)產(chǎn)品的品質(zhì)、花色，以及企業(yè)的服務(wù)、信譽(yù)，另外，銷售經(jīng)理、業(yè)務(wù)員要及時(shí)走出去，了解整個(gè)市場(chǎng)行情、全國(guó)各專賣(mài)店的銷售情況，以及開(kāi)發(fā)新市場(chǎng)、新客戶等。

    采訪中，多數(shù)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，其實(shí)是一個(gè)理性選擇，除了能讓市場(chǎng)更加規(guī)范化發(fā)展以外，最重要的是保證房子能夠落到真正需要的人手里。當(dāng)記者問(wèn)道面對(duì)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，企業(yè)該如何應(yīng)對(duì)時(shí)，多數(shù)企業(yè)表示，安檢停產(chǎn)、限電限產(chǎn)等都剛剛經(jīng)歷過(guò)或者正在經(jīng)歷著，無(wú)論多大的風(fēng)浪，產(chǎn)品品質(zhì)、企業(yè)服務(wù)都是一個(gè)企業(yè)最首要把握因素。

    湖南長(zhǎng)沙：有影響但不明顯

    2010年國(guó)慶長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)住宅成交套數(shù)為3231套，同比漲幅為81%。成交面積為33.71萬(wàn)方，同比漲幅為14.7%。成交均價(jià)為5649元/平方米，同比漲幅為32.36%。此數(shù)據(jù)意味著長(zhǎng)沙逆市飄紅，由剛需求撐起了房?jī)r(jià)上漲的天空。

    湖南中原地產(chǎn)研究總監(jiān)陳世霞表示：“目前市場(chǎng)整體情況而言，剛需占據(jù)八成以上。這個(gè)剛需包括首次和改善需求。”

    在湖南長(zhǎng)沙東鵬陶瓷品牌經(jīng)理李想求看來(lái)，此番樓市新政對(duì)長(zhǎng)沙樓市的影響還是比較大的?！熬湍俏覀€(gè)人來(lái)說(shuō)，我之前在長(zhǎng)沙星沙鎮(zhèn)買(mǎi)了一套房子，但離我工作的地方挺遠(yuǎn)的，就打算在市區(qū)這邊再買(mǎi)套房，可是國(guó)家的政策變了，第二套房首付比例不低于50%。所以我認(rèn)為這個(gè)政策對(duì)工薪階層的影響挺大的?！彼J(rèn)為，新一輪的政策可能導(dǎo)致長(zhǎng)沙的空置房的增多?？罩梅吭龆嗔耍蔷蛣?shì)必對(duì)建陶行業(yè)有所影響。

    據(jù)李想求介紹，東鵬陶瓷長(zhǎng)沙店上半年的銷售情況與去年同期相比增長(zhǎng)了15%到20%左右，但是十月份以來(lái)差不多只維持了去年的同期水平，無(wú)多大增長(zhǎng)。

    蒙娜麗莎長(zhǎng)沙店的業(yè)務(wù)經(jīng)理歐陽(yáng)先生也向記者介紹，此番樓市新政對(duì)長(zhǎng)沙的樓市影響是有的，買(mǎi)房持觀望態(tài)度的多了，所以房子裝修的也少了。至于建材行業(yè)的銷售方面，據(jù)他個(gè)人了解，整個(gè)陶瓷市場(chǎng)的銷售與去年同期相比有所下降。而蒙娜麗莎陶瓷，在長(zhǎng)沙市場(chǎng)還是有它的品牌知名度和顧客認(rèn)可度的，所以近期的銷售沒(méi)受到多大影響。

    不過(guò)，對(duì)于后期的市場(chǎng)銷售，他們還是保持著樂(lè)觀的姿態(tài)。他認(rèn)為，長(zhǎng)沙的陶瓷市場(chǎng)是在不斷擴(kuò)大的，比如說(shuō)紅星美凱龍市場(chǎng)的興起等。

    “長(zhǎng)沙的陶瓷市場(chǎng)還是存在較大的發(fā)展空間的，畢竟長(zhǎng)沙的城市建設(shè)在不斷完善，比如說(shuō)長(zhǎng)株潭一體化、長(zhǎng)沙地鐵的修建等，這樣長(zhǎng)沙會(huì)吸引越來(lái)越多的人來(lái)定居，所以我對(duì)長(zhǎng)沙的建陶行業(yè)持樂(lè)觀態(tài)度?！崩钕肭笳f(shuō)道。

    江西高安：城鎮(zhèn)樓市穩(wěn)步上升

    據(jù)記者對(duì)高安青城林語(yǔ)售樓部劉小姐電話采訪了解到，隨著07年下半年高安市的房?jī)r(jià)總體上漲的情況下，購(gòu)房者的熱情更加高漲，過(guò)去高安的房?jī)r(jià)一直在1000元以下，一般只有需求才會(huì)考慮買(mǎi)房。而隨著近兩年全國(guó)各地都在關(guān)注房?jī)r(jià)變化的時(shí)候，也推動(dòng)了高安的房?jī)r(jià)，青城林語(yǔ)從07年一期開(kāi)盤(pán)的1800元/平米，到目前的3000元/平米，而且，一期開(kāi)盤(pán)的銷售情況跟后面的二期、三期相比，業(yè)績(jī)要差，現(xiàn)在還每天能接到購(gòu)房的電話，問(wèn)還有沒(méi)有合適的樓房，而且預(yù)計(jì)明年5期開(kāi)盤(pán)，房?jī)r(jià)將在3500元/平米左右。而且，隨著新的房產(chǎn)政策的出臺(tái)，高安也出現(xiàn)了一些業(yè)余炒房者，把手頭的閑錢(qián)用來(lái)買(mǎi)房，因此，國(guó)家的房地產(chǎn)政策似乎對(duì)高安影響不大，目前，高安一些新推的樓盤(pán)，一開(kāi)盤(pán)就基本被預(yù)定。

    此外，據(jù)記者從高安市瑞州商貿(mào)城了解到，很多商家對(duì)新一輪的房地產(chǎn)政策都不了解，銷售情況似乎影響不大，而且，原本下半年就是裝修的旺季，一些趕著新房結(jié)婚、農(nóng)村自建房的家裝和一些工程裝修都集中在下半年，而且今年的銷售同比去年要好一些，而且今年的建材產(chǎn)品價(jià)格明顯要比往年要高。

    相對(duì)陶瓷經(jīng)銷商而言，由于離產(chǎn)區(qū)較進(jìn)，本地一些人找關(guān)系直接到廠家提貨，而且，很多企業(yè)把網(wǎng)點(diǎn)布局到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，影響了當(dāng)?shù)靥沾山?jīng)銷商的銷售，但是影響較大的還是批發(fā)商， 而零售為主的沒(méi)有受到多大影響。

    據(jù)記者向高安本土企業(yè)的銷售負(fù)責(zé)人了解到，新一輪的房地產(chǎn)政策對(duì)陶瓷銷售沒(méi)有太大的影響，而且，目前本來(lái)就是市場(chǎng)旺季，盡管從今年4月份起，整個(gè)行業(yè)形勢(shì)都不容樂(lè)觀，但是到10月份，一些產(chǎn)品銷售形勢(shì)還是呈現(xiàn)良好的態(tài)勢(shì)。我們的產(chǎn)品主要面向三四級(jí)市場(chǎng)，這些城市的房?jī)r(jià)相比一二線城市，要低很多，因此，國(guó)家的政策對(duì)這些城市的房地產(chǎn)影響不大。

    對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士給出了兩個(gè)方面的解釋。首先，高安隨著建陶產(chǎn)區(qū)的興起，帶來(lái)了相當(dāng)多的外來(lái)人口和促進(jìn)了當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)，薪資待遇提高，助推了本地的房地產(chǎn)的興起，而且，一些在外務(wù)工人員的外鄉(xiāng)，在城市買(mǎi)房的較多，也推動(dòng)了建材行業(yè)的發(fā)展；其次，高安屬縣級(jí)市，作為正在發(fā)展中的三四級(jí)城市，房地產(chǎn)政策對(duì)其影響不大，而且，隨著國(guó)家關(guān)注房?jī)r(jià)、調(diào)控房?jī)r(jià)，更加促使了當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的熱情，一些在農(nóng)村有自建的經(jīng)濟(jì)條件較好的都選擇在城市再購(gòu)買(mǎi)新房。同時(shí)，國(guó)家加大對(duì)廉租房的建設(shè)，促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟ú男袠I(yè)的銷售。

    陶瓷行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)各有妙招

    盡管房地產(chǎn)的調(diào)控風(fēng)風(fēng)火火的進(jìn)行著，盡管有不少企業(yè)也叫著日子難過(guò)，但對(duì)于大部分的陶瓷企業(yè)來(lái)說(shuō)，任憑窗外風(fēng)吹浪打，該怎么過(guò)還得怎么過(guò)。在記者走訪的不少企業(yè)中，今年都有不同程度的增長(zhǎng)。有的是因?yàn)橐辉缭诔擎?zhèn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)廣大的城鎮(zhèn)居民群體；有的則是前幾年品牌建設(shè)的積累今朝發(fā)力，品牌上了一個(gè)臺(tái)階而獲得的增長(zhǎng)；另有一部分則堅(jiān)持走著其高端路線，通過(guò)設(shè)計(jì)師等更精準(zhǔn)的渠道獲得較好結(jié)果。

    正如中國(guó)建筑衛(wèi)生陶瓷協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)繆斌在接受本報(bào)記者采訪時(shí)明確表示：在一線城市，因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控力度比較大，所以影響也比較大，但是這個(gè)影響并不像金融危機(jī)那樣造成恐慌，只是一個(gè)波動(dòng)。而對(duì)于陶瓷等建材家居行業(yè)來(lái)說(shuō)，整體發(fā)展還是有空間，剛性需求量還很大，陶瓷行業(yè)是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有不好的行業(yè)，只有不好的企業(yè)，陶瓷行業(yè)至少還有好幾十年的發(fā)展上升空間。

    一些企業(yè)保持了30%以上的增長(zhǎng)正好驗(yàn)證了繆斌秘書(shū)長(zhǎng)的一席話，而同樣位于行業(yè)協(xié)會(huì)的中國(guó)建材流通協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)孟國(guó)強(qiáng)也有異曲同工的觀點(diǎn)。孟國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)于建材行業(yè)影響很大，但是建材并不完全依賴房地產(chǎn)發(fā)展，建材行業(yè)相對(duì)比較穩(wěn)定，受到的沖擊并不是很大，市場(chǎng)還很強(qiáng)大，經(jīng)濟(jì)對(duì)于這個(gè)行業(yè)的需求還很大，盡管經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響很大，但是建材行業(yè)受到的沖擊并沒(méi)有人們想象的那么大。建材行業(yè)是和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)大建設(shè)結(jié)合在一起的，很多基礎(chǔ)建設(shè)都需要建材行業(yè)的支持。建材行業(yè)對(duì)于勞動(dòng)力的需求仍然很大，政府對(duì)于這個(gè)行業(yè)依舊很支持。

    孟國(guó)強(qiáng)十分堅(jiān)定地說(shuō)，建材行業(yè)仍舊在刺激市場(chǎng)，刺激消費(fèi)，建材行業(yè)在城鎮(zhèn)化建設(shè)的消費(fèi)空間還很大。

    記者手記：房子是永遠(yuǎn)的需求

    新一輪房地產(chǎn)調(diào)控包含了暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款、 首付款比例調(diào)整到30%及以上、 第二套住房首付比例不低于50%、利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍 、加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作等，是近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度最嚴(yán)厲的一次。新一輪房產(chǎn)新政的嚴(yán)厲也讓陶瓷行業(yè)中的一眾人等愈發(fā)對(duì)往后的市場(chǎng)環(huán)境猜測(cè)不斷。

    誠(chéng)然，用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理來(lái)說(shuō)“物以稀為貴”，土地是有限資源，當(dāng)不斷被開(kāi)發(fā)成為商品房時(shí)，就成為了一種逐步稀有的資源，房?jī)r(jià)上漲或許會(huì)緩慢，但勢(shì)不可擋。再看國(guó)人的“家”之情節(jié)，房子對(duì)與一個(gè)中國(guó)人、一個(gè)中國(guó)家（查看地圖）庭來(lái)說(shuō)，就意味著家的完滿和人生的完滿。房子，永遠(yuǎn)都會(huì)是中國(guó)人心中、口中最執(zhí)著的存在。如此看來(lái)，作為與房地產(chǎn)息息相關(guān)的陶瓷行業(yè)乃至整個(gè)建材行業(yè)，雖然也會(huì)偶遇寒冬，但是冰消雪融之后，又將會(huì)迎來(lái)一個(gè)春天。