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一、收房升級版
 
  2000年12月1日，《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》正式開始執(zhí)行，北京國土房管局也發(fā)出了實施意見，筆者根據(jù)今年政策上的一些變化，將筆者年初所寫的《買房人應(yīng)當如何收樓》進行了一些修正(蘭字部分)，增加了 “不符合交房條件下，購房人應(yīng)做些什么？”和 “購房人收房時要不要交測繪費？”兩部分內(nèi)容，歡迎要收樓的朋友一起進行切磋。
　　交房的標準是什么？
　　有些報紙刊登文章說，判斷是否交樓，首先要看房地產(chǎn)商有沒有取得自己的“大房產(chǎn)證”或有沒有取得政府發(fā)的“入住許可證”，這種說法，在建設(shè)部新的《房屋買賣合同示范文本》中確實有這種選擇，不過選擇并不是必須，北京的購房人想作這種選擇，目前還是一個夢。
　　那么是不是房地產(chǎn)商發(fā)出“交樓通知”就算交樓呢？當然不是，如果這樣，豈不等于承認購房人說我沒有收樓就不算交樓了？北京交樓有北京交樓的標準！這個標準隨著《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》正式實施變得更加明確，該辦法第五十條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當符合下列條件：(一)取得建筑工程竣工驗收備案表；(二)取得商品房面積實測技術(shù)報告書；(三)預(yù)售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在交付日的7日前書面通知預(yù)購人辦理交付手續(xù)的時間、地點及預(yù)購人應(yīng)當攜帶的證件、文件。交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向預(yù)購人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應(yīng)當同時向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。”
　　對于這個《辦法》中的規(guī)定，房地產(chǎn)商可能會用法規(guī)有時效進行搪塞，遇到這種情況，業(yè)主要學會用更多的法律法規(guī)和政府規(guī)范性文件保護自己。
　　對于北京交樓的第一個標準：房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制性要求，我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而我國目前規(guī)定的房屋經(jīng)過驗收和驗收合格的標志是取得《建筑工程竣工備案表》。因此，不管購房人和房地產(chǎn)商在買房合同中是否約定將房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，房地產(chǎn)商交房時都應(yīng)提供。
　　對于北京交樓的第二個標準：房地產(chǎn)商取得商品房面積實測技術(shù)報告書，按北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于商品房銷售有關(guān)問題的通知要求：2003年2月1日起新申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的項目、尚未開始銷售的商品房現(xiàn)房項目，房地產(chǎn)商在“商品房交付時，應(yīng)向每個購房人提供《商品房面積測繪技術(shù)報告書》”。根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》實施意見：2003年12月1日前已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證的、未進行預(yù)售面積測繪的，竣工后的實測應(yīng)提供商品房共用建筑面積分攤情況的說明文件。屬于商品住宅的，說明文件的內(nèi)容應(yīng)當與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前公示有資質(zhì)的測繪單位出具的商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報告書和下列分攤情況：(一)被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；(二)參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數(shù)；(三)不分攤的共用部位的內(nèi)容一致；書面征得受影響的預(yù)購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，致使分攤的共用建筑面積情況發(fā)生變更的，還應(yīng)當提供相應(yīng)的批準規(guī)劃變更的文件。未公示商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報告書和分攤情況的，在12月1日起應(yīng)當予以公示，公示的內(nèi)容應(yīng)當與已預(yù)售的商品房預(yù)測和分攤情況相一致。
　　北京交樓的第三個標準則要看購房合同中房地產(chǎn)商對供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套設(shè)施的交付承諾。
　　房地產(chǎn)商交付住宅的，還應(yīng)當同時向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，一般問題不大，這一點建設(shè)部在2001年6月1日開始實施的《商品房銷售管理辦法》中已有要求，現(xiàn)在交房的房地產(chǎn)商都應(yīng)提供。
　　符合交房條件下，購房人首先應(yīng)做些什么？
　　購房人在接到房地產(chǎn)商的入住通知后，可按通知上約定的日期前往收房，收房時，首先檢查房地產(chǎn)商提供的文件是否符合上述要求，《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章(竣工備案已改由建委工程質(zhì)量管理處負責)，然后對要接收的房屋進行實地驗收，在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應(yīng)注意以下問題：
　　(1)檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補充協(xié)議不符，入住前要向房地產(chǎn)商提出，重新核對并進行更換；
　　(2)面積發(fā)生誤差應(yīng)在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張；
　　(3)自己對房屋質(zhì)量進行檢查，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向政府有關(guān)部門反映；如發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題，應(yīng)和房地產(chǎn)商交接時如實做好書面記錄，并要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定的期限內(nèi)進行維修；
　　(4)按購房合同、附件及補充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的設(shè)備進行清點，檢查水、電、氣、熱等設(shè)備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應(yīng)在交接時要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書面確認具體更換和配齊的日期；
　　(5)對房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應(yīng)注明“暫不清楚”或“無法認定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。
　　不符合交房條件下，購房人應(yīng)做些什么？
　　對于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動，天真的認為房地產(chǎn)商違約了就理所當然會按合同約定進行賠償或解除合同，但現(xiàn)實完全不是那么回事，權(quán)利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張，甚至以為先住進房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認了房地產(chǎn)商的違約行為。
　　對房地產(chǎn)商的違約，分不同情況購房人享有合同撤消權(quán)或索賠權(quán)。
　　對于合同撤消權(quán)，《合同法》第五十五條規(guī)定：“有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：(一)具有撤銷權(quán)的當事人自知道或者應(yīng)當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；(二)具有撤銷權(quán)的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)。”目前法官通常會認定購房人收房就是購房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權(quán)。
　　《合同法》第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。”具體到房地產(chǎn)糾紛，根據(jù)今年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：出賣人遲延交付房屋“經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。” 本條中的三個月和一年這兩個期間均屬于除斥期間，它們是不變期間，不同于訴訟時效，不存在期間的終止、中斷和延長的情形。只要期限屆滿，解約權(quán)人不行使解除權(quán)，該權(quán)利即歸于消滅。通俗一點講：房地產(chǎn)商延期交房的時間達到合同約定的解約條件，購房人開始享有法定解約權(quán)，同時，從該日起的解約權(quán)也進入了一年的除斥期間。如果購房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請求將得不到法院的支持。如果在購房人享有解約權(quán)之日起的一年內(nèi)，如果開發(fā)商催告購房人行使解約權(quán)，則購房人在收到催告之次日起三個月內(nèi)應(yīng)行使解約權(quán)，過了三個月購房人在向法院提出訴訟請求同樣不會得到法律的支持。
　　購房人除了享有上述逾期交房的解約權(quán)外，依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定，在開發(fā)商存在如下行為時，購房人依法可以解除合同并可以要求賠償損失：1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；4、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；5、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；6、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴重質(zhì)量問題的；7、面積誤差比絕對值超過3%的；8、由于開發(fā)商的原因，逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的。購房人亦可請求解除合同。盡管目前尚無司法解釋對上述解約權(quán)行使的合理期限作出規(guī)定，但是按照《合同法》第九十五條的規(guī)定，上述解約權(quán)均存在除斥期間，該除斥期間更多的取決于法官的自由裁量。
　　對于房地產(chǎn)商違約，購房人的索賠權(quán)同樣首先要由購房人提出，如果房地產(chǎn)商對購房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時效問題，《民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。”
　　因此，購房人如對房地產(chǎn)商交房存有疑義的，一定要書面提出，并注意保全證據(jù)，如果和房地產(chǎn)商不能通過協(xié)商解決又想通過法律程序解決的，要注意千萬別錯過法院可以接受的訴訟時間。
　　收房時要注意房屋的保修期
　　新房的保修期是從何時起算?很多人會回答：“從交付之日起算”。這種解答雖然也對，但不夠準確全面，說對的原因是：建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條確實寫了：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應(yīng)當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。”說不夠準確全面的原因是：這里沒有具體講明保修期的長短，而是由當事人約定，期房交付時的保修期和現(xiàn)房的保修期很可能會出現(xiàn)差異，購房人往往被搞得糊里糊涂。
　　房屋的保修期不像一般動產(chǎn)商品，可以簡單地定為購買后的1年、3年或5年。我們?nèi)绻粢庖幌隆渡唐贩夸N售管理辦法》第三十三條后面一句話：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。”就會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商雖然對購房人負有保修責任，但實際真正承擔保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對房地產(chǎn)商承諾的時間為基礎(chǔ)的。該條里說的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行。”所以我們研究保修期還是要回到國務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理條例》。
　　國務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：
　　(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(筆者注：該年限可能會達到樓宇的使用年限。)
　　(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
　　(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；
　　(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。
　　其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。
　　建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”
　　因此，筆者認為說：“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算”更為準確。即使房地產(chǎn)商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會減去房屋竣工驗收合格到交付之間的時間，買尾房或現(xiàn)房的購房人，收房時一定要注意保修期的時限，避免錯過保修時間。同時購房人也要注意委托房地產(chǎn)商或物業(yè)公司代繳的公共維修基金有沒有被挪用，在房屋交付的前幾年通常不會發(fā)生需要動用公共維修基金對房屋進行大、中修。
　　收房時是否一定要繳納契稅和公共維修基金
　　目前，有不少房地產(chǎn)商在交樓時，以各種借口強迫購房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強行“代收”契稅和公共維修基金，對此做法，購房人有權(quán)拒絕。
　　根據(jù)我國《合同法》和《消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定，房地產(chǎn)商只能按和購房人簽訂的購房合同中約定的交房條件交房，而不能利用自己交房時掌握鑰匙的有利地位脅迫購房人接受自己單方面提出的附加條件，如因其單方面增加購房人不能接受的條件影響交房，必須承擔延期交房的違約責任，并向購房人支付違約金。
　　《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十九條明確規(guī)定：“除稅務(wù)機關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個人不得進行稅款征收活動。”到目前為止，北京市地稅局只委托過北京國土資源和房屋管理局代征契稅(參見京地稅地<2000>478號文)，而代征人不能委托其它單位代征(參見京地稅征<1997>389號文)，如果房地產(chǎn)商自己或委托其它單位擅自“代收”契稅實際已經(jīng)觸犯了法律。
　　關(guān)于房地產(chǎn)商或房地產(chǎn)商委托物業(yè)公司、中介公司代收公共維修基金問題，北京市國土資源和房屋管理局去年曾發(fā)文(京國土房管物字〔2001〕1170號) 明確加以制止。房地產(chǎn)商為自己代收公共維修基金行為辯護而引用的《北京市城鎮(zhèn)居民購買商品住宅樓房管理辦法》，北京市人民政府已與2001年11月26日發(fā)文(88號)廢止。
　　如果購房人在購房合同或其它協(xié)議中自愿委托房地產(chǎn)商或其委托的公司代辦房產(chǎn)過戶，繳納的代理費，可由雙方自行商定，目前政府沒有統(tǒng)一規(guī)定。這種委托屬于自愿性質(zhì)，辦理房產(chǎn)證并不難，也絕非不委托辦不了房產(chǎn)證或房產(chǎn)證必須集體一起辦理，房地產(chǎn)商在規(guī)定時間內(nèi)和購房人一起辦理房產(chǎn)證是房地產(chǎn)商的責任，如果房地產(chǎn)商不與購房人一起辦理房產(chǎn)證，造成辦理房產(chǎn)證的時間逾期一年是要承擔法律責任的。另外房地產(chǎn)商如果為購房人提供了貸款階段性擔保，只有辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，他才能取消擔保，因此房地產(chǎn)商為了自身的利益，通常也不會拖著不和小業(yè)主一起辦理房產(chǎn)證。
　　近年契稅的下調(diào)和房價的下跌，也帶給先把契稅交給房地產(chǎn)商的業(yè)主如何要回多交契稅的新問題，即使契稅上調(diào)，房地產(chǎn)商也不會因為業(yè)主先交了地稅而不讓業(yè)主根據(jù)調(diào)整進行補繳，因此，對購房者來講，在辦理房屋過戶手續(xù)時直接向政府交契稅是最為合適的。
　　交房時，房地產(chǎn)商列出的不合理費用不用交
　　在商品房交付使用時，有的房地產(chǎn)商會列出一些費用要購房人繳納，例如網(wǎng)上經(jīng)常有人問：“交房時，房地產(chǎn)商要我繳納5000多元的天然氣初裝費，這合理嗎？”“房地產(chǎn)商交房時收電力增容費、煤氣入戶費，是否合理？是否可以拒交？”
　　筆者的觀點是：“不合理，可以拒交！”
　　在1986年10月1日生效的經(jīng)國務(wù)院批準的《北京市人民政府關(guān)于在規(guī)劃市區(qū)內(nèi)征收城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費的暫行規(guī)定》第二條規(guī)定：“凡在北京市規(guī)劃市區(qū)內(nèi)興建民用、工業(yè)建筑工程，并接用城市統(tǒng)一‘四源’設(shè)施的單位(以下簡稱房地產(chǎn)商)，應(yīng)當依照本規(guī)定，繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施‘四源’建設(shè)費。前款所稱城市基礎(chǔ)設(shè)施‘四源’建設(shè)費，是指自來水廠、煤氣廠、供熱廠、污水處理廠建設(shè)費(簡稱‘四源’建設(shè)費)。‘四源’建設(shè)費包括在建設(shè)項目總投資內(nèi)。”第六條規(guī)定：“房地產(chǎn)商繳納‘四源’建設(shè)費后，北京市有關(guān)市政部門應(yīng)當在項目竣工時根據(jù)交費范圍和協(xié)議提供相應(yīng)的‘四源’設(shè)施，但從城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地產(chǎn)商投資建設(shè)。”這些規(guī)定明確說明不論是“四源”的基礎(chǔ)設(shè)施，還是到具體項目的“支管”，費用都應(yīng)由房地產(chǎn)商承擔。
　　那么各樓入口到各戶的管線費用由誰承擔呢？根據(jù)北京市人民政府73號令《北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成管理辦法》第六條規(guī)定：“本市商品住宅的銷售實行明碼標價制度。開發(fā)經(jīng)營者不得超過標價出售商品住宅，不得收取任何未予標明的費用。”第七條規(guī)定：商品住宅銷售價格包括以下部分：“住宅開發(fā)成本費用，包括土地使用權(quán)出讓金、征地費、房屋拆遷補償補助費、勘察設(shè)計及前期工程費、建筑安裝工程費、附屬工程費和間接費用。”對于新建住宅，所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費用和安裝費用都應(yīng)包涵在房價之內(nèi)，除了在合同中明示在交房時另行收取的，都屬于“未予標明的費用”。
　　因此，新建商品房收取電力增容費，煤氣、天然氣、電話等初裝費、開通費都是錯誤的。
　　同樣，購房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門禁系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)等，而未明示在交房時需另外收取費用的，在交房時也不應(yīng)就相關(guān)項目收取各種名義的初裝費、開通費。雖然，北京提供寬帶和有線電視的服務(wù)商確實要收入網(wǎng)費和初裝費，但并不等于這筆費用一定要由購房人承擔。
　　如果房地產(chǎn)商在賣樓時簽訂的合同沒有承諾提供寬帶或有線電視等項目，而在合同外進行了增加，這些項目的入網(wǎng)費或初裝費，可以向自愿接受相關(guān)服務(wù)的購房人收取，但不應(yīng)在交房時強行向不希望接受相關(guān)服務(wù)的購房人收費。
　　如果房地產(chǎn)商在賣樓時簽訂的合同承諾提供寬帶或有線電視等項目，入網(wǎng)費或初裝費應(yīng)由房地產(chǎn)商支付。有些房地產(chǎn)商以“承諾提供，但沒有承諾免費提供”為借口強行收費是站不住腳的！房屋買賣合同通常不會具體約定房屋要免費提供窗戶，免費提供窗戶玻璃，是否房地產(chǎn)商可以在交房時向購房人收取窗戶安裝費、玻璃費用呢？顯然不能！
　　國家的法律法規(guī)也好，主管部門的文件規(guī)定也好，都不可能做到面面俱到，很多問題要靠大家的通常理解和合同約定解決。根據(jù)中華人民共和國《合同法》第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當做出不利于提供格式條款一方的解釋。”如果合同中“提供有線電視和寬帶入戶等項目”是房地產(chǎn)商提供的條款，執(zhí)行時應(yīng)按購房人的理解處理。
　　購房人收房時要不要交“測繪費”？
　　經(jīng)常聽到一種說法，那就是購房人得到的房產(chǎn)證上都會附上一張自己房屋的平面小圖，這張圖是要錢的，每平方米0.3元，這是要購房人交的“測繪費”，這顯然不符合國家關(guān)于測量“誰委托、誰付費”的原則，事實上按規(guī)定購房人要交不要交測量費呢？還是直接引用政府的文件更有說服力，北京市物價局、北京市財政局關(guān)于對轉(zhuǎn)發(fā)國家計委財政部關(guān)于規(guī)范房屋所有權(quán)登記費計費方式和收費標準等有關(guān)問題文件的通知的補充通知中明確規(guī)定說明：“一、計價格< 2002>595號規(guī)定的房屋所有權(quán)登記費每套80元，是指含有廚衛(wèi)設(shè)施的成套住房的房屋所有權(quán)登記費，不包括居住用平房。居住用平房房屋所有權(quán)登記費仍按原標準執(zhí)行，即： 0.30元/建筑平方米(含測量費)。二、對開發(fā)商辦理房屋所有權(quán)登記費，含測量費0.30元/平方米；不含測量費0.18元 /平方米。”這也就是說購房者不是買的平房就不用交測量費。
　　還有一種說法，各區(qū)收的測繪費不同，西城區(qū)30元，朝陽及宣武區(qū)一居室100元，每增加一居室加50元，其它區(qū)不收，據(jù)我所知這應(yīng)該是對二手房的收費，對新建房屋的收費，國家和北京有統(tǒng)一規(guī)定，并沒有授權(quán)區(qū)國土房地局自行制定收費標準。
　　當然不排除收費標準的變化，購房人在面對各種收費時有權(quán)要求收費人提供收費依據(jù)，沒有依據(jù)的收費完全有理由拒交。
　　繳納公共維修基金，要不要再繳納大、中修費？
　　《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》規(guī)定：“維修基金專項用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修工程”，“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修工程是指除日常運行維修養(yǎng)護范圍以外的中修、大修及改造、更新工程”。但北京目前仍有不少物業(yè)公司，利用早于交納維修基金規(guī)定出臺的北京關(guān)于普通住宅和高檔住宅物業(yè)管理的收費規(guī)定，誤導需要交納維修基金的購房人在收房時再交納大、中修費，對這種重復收費的做法，購房人有權(quán)拒絕。
　　北京市國土和房管局《關(guān)于建立公共維修基金后中修費收繳等有關(guān)問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)不得再向產(chǎn)權(quán)人收取《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》(京價房字<1997>第196號)規(guī)定的大修費和38.7%的房屋公共部分中修費。產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋自用部位管理的，物業(yè)管理企業(yè)可以繼續(xù)收取196號文件規(guī)定的61.3%的自用部位中修費。”有些物業(yè)公司以此通知為依據(jù)，向購房人強行收取自用部位中修費也是錯誤的，因為上述通知說得非常清楚，物業(yè)公司要收取購房人自用部位的中修費，首先要有自用部位的產(chǎn)權(quán)人的委托，房地產(chǎn)商雖然在業(yè)主委員會成立前，可以委托物業(yè)公司對物業(yè)進行管理，但這種委托只應(yīng)涉及共享部位、共享設(shè)備設(shè)施，而無權(quán)代購房人進行自用部位維修的委托。
　　購房人在交房時應(yīng)繳納那些物業(yè)服務(wù)費用
　　購房人在收樓時只需按照購房合同和補充協(xié)議的約定，交齊收樓時應(yīng)交納的購樓款，房地產(chǎn)商就應(yīng)將鑰匙直接交給購房人，如果購房人和房地產(chǎn)商在簽訂購房合同時對《房屋使用、管理、維修公約》(也叫《物業(yè)管理公約》或《業(yè)主公約》)進行過承諾，還應(yīng)交納自己承諾繳納的物業(yè)管理費用。
　　按目前北京市居住小區(qū)管理辦公室的規(guī)定，物業(yè)公司不可一次性收取一年以上的費用，這個規(guī)定是對收費上限進行規(guī)定，并不意味著業(yè)主一定要同意物業(yè)公司一次性收取一年物業(yè)服務(wù)費，是按月、按季、還是按年繳納物業(yè)服務(wù)費，購房人可以和物業(yè)公司自行商定，對有的物業(yè)公司收取物業(yè)服務(wù)費押金的做法，由于沒有收費依據(jù)，購房人可以拒絕。對物業(yè)公司收取裝修押金的做法，購房人可以按《房屋使用、管理、維修公約》中的約定，和物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，具體約定裝修押金的金額和裝修押金的退回時間及條件。
　　對物業(yè)公司代收的供暖費，購房人在供暖開始前繳納即可，不一定要在入住前繳納，并有權(quán)拒絕繳納辦理入住手續(xù)前的供暖費。物業(yè)公司代收的水、電、燃氣、暖氣收費沒有普通住宅和公寓或高檔住宅之分，購房人千萬不要受不守規(guī)矩的物業(yè)公司誤導，北京市物價局文件中的涉及到公寓的收費標準是對飯店出租形式公寓的收費標準，購房人住的住宅即便叫××公寓，也和出租公寓扯不上任何關(guān)系。高檔住宅收費自行約定是指物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)公司代收的費用不存在自行約定的問題，統(tǒng)一執(zhí)行物價局制定的收費標準。
　　物業(yè)接收和物業(yè)管理是涉及不同民事關(guān)系的事情，如果物業(yè)公司利用房地產(chǎn)商委托其代為交樓之便，以不接受他單方面增加的條件就不給購房人鑰匙為要挾，購房人除據(jù)理力爭外，應(yīng)直接找房地產(chǎn)商進行交涉，書面提醒房地產(chǎn)商，物業(yè)公司的做法有可能造成房地產(chǎn)商承擔延期交房的違約責任，要求房地產(chǎn)商直接履行房屋買賣合同。

二、辦理入住手續(xù)時應(yīng)注意的問題？
 

主要應(yīng)注意以下幾點：

　　1、詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；

　　2、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；

　　3、檢查水、電、煤氣/天然氣、上下水管道等是否開通和能正常使用；

　　4、要求開發(fā)商提供房屋通過竣工驗收的證明文件及買賣合同中約定的相關(guān)文件；

　　5、對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

三、入住通知到手時要做到：理性收樓 安全入住
 
  接到開發(fā)商的入住通知單(也叫入伙通知單)，就標志著業(yè)主收樓的開始。入住通知單，一般會將收樓的時間、地點、需要帶的資料以及該交的費用一一說明。您如果身在外地，沒有足夠的時間親自辦理入住手續(xù)，那么您必須指定一位信得過的委托人來幫您簽訂各種入住相關(guān)文件，當然這位委托人必須持有您的委托書。

　　一般來講，您有一些買房的費用是在入住的時候需要交納的，通常開發(fā)商也會與入住通知單一并寄發(fā)給業(yè)主一份《繳費通知單》，辦理入住應(yīng)交納的各項費用都有詳細說明。例如您剩余的房款，這時候您一定要帶上，否則開發(fā)商會按照合同計算您的違約金(一般是每天總房款的萬分之二，如果超時更多，將會變成萬分之五)。為了避免這些損失，您還是盡量帶好該交納的各種費用。

　　-交納公共維修基金以及先期的物業(yè)管理費

　　既然是買房，那么您必須要履行您該盡的義務(wù)。其中，房屋的公共維修基金就是您應(yīng)該繳納的費用。您在未來居住生活中可能會遇到房屋的大型維修，如果不繳納這筆費用，您正當?shù)臋?quán)益將得不到維護。即使您信不過開發(fā)商，也千萬要認識到，這占到總房款2%的公共維修基金只是開發(fā)商替政府代繳的，他們占不到任何便宜，這筆費用是今后小區(qū)成立業(yè)主委員會后交給咱們業(yè)主自己支配的，開發(fā)商根本無權(quán)動用。但是如果您不交納這筆費用的話，今后您在日常生活當中會遇到各種各樣的困難。

　　還有，任何一個小區(qū)，在入住以前，它已經(jīng)聘請了為小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理公司，為了讓小區(qū)能夠順利地交到物業(yè)管理公司手里，您必須先交納1～3個月的物業(yè)管理費(也可以看做是物業(yè)管理押金)，讓物業(yè)管理公司能夠有一個管理資金的充分流動，在未來的這幾個月當中，您就不用再交納任何的物業(yè)管理費用。

　　-認真檢查您的房產(chǎn)，別放過任何紕漏

　　其實這步工作是您在早些時候便應(yīng)該進行的，但往往開發(fā)商在簽訂合同時回避這個問題。當您交納了房屋尾款、公共維修基金和先期物業(yè)管理費用后，就應(yīng)該提出去看現(xiàn)房。這時候您最應(yīng)該注意的就是在質(zhì)量上以及面積上的問題，如果您發(fā)現(xiàn)有什么明顯的紕漏，比如房屋漏水、地板明顯裂縫，屬于開發(fā)商在建設(shè)過程中可以避免的問題但還是出現(xiàn)的失誤，您完全可以在入住驗收單上拒絕簽字。但如果屬于因為氣候、溫差等原因發(fā)生的墻皮開裂等現(xiàn)象，您可以責成開發(fā)商在規(guī)定的期限內(nèi)加以維修。

　　您檢查房屋的質(zhì)量等問題需要照顧到兩方面，一方面，如果真是感覺小區(qū)的各方面條件達不到入住的標準，您不應(yīng)該得過且過，應(yīng)該明確指出其不具備交工的理由。不僅如此，還要向開發(fā)商索要您該得到的違約金(一般來講，延期交房的違約金是按照已交付房價的每天萬分之二來結(jié)算)。

　　另一方面，當您確信房屋質(zhì)量基本可以達到滿意的程度，就應(yīng)該按照合同中約定的面積誤差來和開發(fā)商交涉。合同中規(guī)定，雙方在實測面積方面存在著正負三的差額，如果開發(fā)商交給您的房屋面積大于合同中規(guī)定的面積，您必須按照《商品房買賣合同》中約定的每平方米單價補齊超出面積的房款；如果小于規(guī)定中的面積，開發(fā)商應(yīng)該退給您相應(yīng)部分的房款。

　　-交納契稅，為得到產(chǎn)權(quán)證早做準備

　　現(xiàn)房看過后，如果覺得比較滿意，接下來的工作就是開發(fā)商通常會向您提出交納買房契稅的要求。其實，契稅是在您辦理產(chǎn)權(quán)證的時候才交納的，但開發(fā)商為了避免以后的麻煩，將提前向您收取。按照國家有關(guān)規(guī)定，買房人在買房之后應(yīng)向政府交納總房款2%～4%的契稅(面積在120平方米以下的房產(chǎn)，按照總房價款2%的標準收取；超過120平方米的，超出部分按照總房價款4%收取)，開發(fā)商有權(quán)代收代繳。這一點希望您能理解，因為您買房時的按揭貸款是由開發(fā)商提供擔保的，如果您一旦拖欠銀行的貸款，開發(fā)商將承擔擔保責任，您的契稅如果收繳完畢后，取得產(chǎn)權(quán)證并完成抵押登記后，擔保貸款將變成抵押貸款，即把您的產(chǎn)權(quán)證放在銀行做抵押，您按時還款即可，開發(fā)商可撤離擔保。如果您覺得開發(fā)商可信的話完全可以把這筆錢交了，免得今后與開發(fā)商糾纏不清。

　　-一表兩書要審查

　　交付的房屋到底是否具備了入住標準，不是開發(fā)商說了算，政府有關(guān)部門出具的文件才算數(shù)?，F(xiàn)行規(guī)定，房屋竣工后，建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位四方聯(lián)檢，檢驗結(jié)果報質(zhì)檢站備案，由質(zhì)檢站出具備案表。所以這時候您要向開發(fā)商提出看質(zhì)檢站出具的《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》以及該房屋的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

　　《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》是收樓的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有這個驗收表就說明它根本不具備交房的標準，您有權(quán)拒絕收樓?！蹲≌|(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》則是確保您順利使用該房產(chǎn)及該房產(chǎn)內(nèi)設(shè)備，并享受開發(fā)商提供的保修服務(wù)的通行證，有這兩書在手，就說明您得到的房產(chǎn)還是比較可信的。

　　-簽訂《物業(yè)管理公約》

　　您能簽訂這項公約，說明您的房產(chǎn)基本達到您的理想標準了?！段飿I(yè)管理公約》是您在未來居住生活中在小區(qū)將享有什么樣的權(quán)利與義務(wù)的標準。但您這時候不要犯糊涂，別以為每月每平方米不過幾元錢，買得起當然住得起，您要看清，您以后要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費是怎么核定的，要讓物業(yè)管理公司說得清清楚楚、明明白白，防人之心不可無嘛。還有，您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)最好還是考察一下，到底具備不具備您要求的管理標準，別在今后的管理當中給您造成不必要的麻煩，如果提前認識這家公司，在今后成立業(yè)主委員會的時候您能做到知己知彼。

　　-算好公攤面積，簽收《房屋驗收單》

　　您所買的物業(yè)有多少分攤面積？您也許不是購房專家，但您不能置之不理，這直接影響到您居住面積的多少以及今后交納物業(yè)管理費的多少。您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，看看您樓層什么地方是需要分攤的面積，做到心知肚明，少花冤枉錢。

　　好了，基本程序就差不多了，您在經(jīng)過深思熟慮后，確認沒有問題，就可以簽收《房屋驗收單》了。

　　-裝修問題別忽視

　　接下來的工作，您可以和開發(fā)商像朋友一般聊天了。您也許買的是毛坯房，您要讓開發(fā)商提供房屋的設(shè)計圖紙，以便在裝修的時候避免損壞房屋結(jié)構(gòu)。此外向物業(yè)管理公司要《裝修開工證》，雙方簽訂一份協(xié)議，明確您在裝修過程中的權(quán)利與責任，比如幾點到幾點能裝修而不影響到鄰里。當然裝修管理費多少、垃圾清運費多少要問清楚，看看有沒有不合理的收費。

　　-拿好鑰匙，一切OK

　　恭喜您可以順利地拿到鑰匙，但您別得意忘形。最好看看鑰匙是否能對號入座，鎖具是否完好。查抄一下您家的水表、電表的使用數(shù)目，因為在建設(shè)當中，工人畢竟使用了您的能源，這點咱們可千萬別吃虧。最后，到物業(yè)管理部門索要您出入小區(qū)的門卡，回去收拾東西，搬進自己理想的家。