成都新空間裝飾

隨著秋交會的臨近，新一輪的置業(yè)熱潮即將掀起，與以往不同的是，面對“一步到位”和“鳥槍換炮”等改需群體的崛起，改需正在急速打破剛需一統(tǒng)江湖的格局，成為新的樓市主力軍。而仁恒濱河灣、南湖國際社區(qū)7期、天來國際廣場、中信·太陽城、國嘉·四海逸家、通用時代國際住區(qū)、中建桐梓林壹號等項目的熱銷似乎已經(jīng)提前吹響了改需崛起的號角。

需求前置限貸催生“一步到位”

事實上，并不是所有人在限貸面前都知難而退。8月中旬，陳俊在城東某樓盤看中了一套86平米的小戶型，但售樓小姐告訴他，首套房貸利率需上浮15%，照此算來，房屋總價86萬元，首付3成為25.8萬元，貸款60.2萬元，按20年等額本息計算，每月需還貸款4862元，相比同等條件下執(zhí)行基準(zhǔn)利率，每個月需要多還362元，20年要多支付利息8.688萬元。如果購買同一樓盤130平米130萬元的大戶型，首付款為39萬元，貸款91萬元，按20年等額本息來算，利率上浮15%后，每個月需還貸款7350元。相比同等條件下執(zhí)行基準(zhǔn)利率，每個月需要多還538元，20年要多支付利息12.912萬元?！叭绻拶J不取消，就算現(xiàn)在先購買一個小戶型過度，等明年孩子出生后，我們換房子也是遲早的事，屆時，二套房的利率將更高，也就是說成本還會增加。與其‘坐以待斃’，還不如咬牙一次搞定。”

限貸當(dāng)下，許多首次置業(yè)的購房者也傾向于更加理性的選擇，傳統(tǒng)以功能性為主的剛需置業(yè)正在謀取向注重舒適性的“一步到位”轉(zhuǎn)變。“鳥槍換炮”改善一族也成“剛需”

與剛需以滿足居住功能不同，改善性需求的分支和分層要更加豐富多樣。

“7年前，我們在一環(huán)府河邊買了一套83平方米的兩房，現(xiàn)在孩子一天天長大，對個人獨立空間的需求日益明顯，一旦家里來了親戚，就感覺似乎擠得轉(zhuǎn)不過身來。”在市民王先生看來，接下來的換房計劃已經(jīng)成了勢在必行，“起碼得三房以上，現(xiàn)在交通方便了，遠(yuǎn)一點沒關(guān)系”。

家住南一環(huán)某小區(qū)的付小姐換房的原因只是因為車位問題。“剛需”多為首次置業(yè)者或低端需求置業(yè)者，但實際上，隨著購房需求的不斷細(xì)化和升級，“剛需”的內(nèi)涵和外延也開始泛化：家庭成員增加導(dǎo)致原來房屋面積不夠用、小孩到適學(xué)年齡對學(xué)區(qū)房的需求、對房屋舒適性的需求……這一切都成了改需的換房理由，理由背后的愿望又是那么強烈。銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理郭潔認(rèn)為，隨著更多有房一族匯集而成的“換房季”的到來，以滿足自住為主的改善型需求正在演變成購買力更強的“新剛需”，他們也是今年下半年成都房地產(chǎn)市場去庫存運動的主力軍。產(chǎn)品細(xì)分今秋剛需仍領(lǐng)風(fēng)騷

目前，成都市場上的改需產(chǎn)品也是百花齊放，彼此爭奇斗艷。

就拿以一己之力重寫城北樓市歷史的中信·太陽城來說，在產(chǎn)品上，涵蓋了獨棟、聯(lián)排、疊拼、洋房、高層等多種改需產(chǎn)品的主力形態(tài)，為了給業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的舒居條件，項目打造了22個公園，可以說，業(yè)主身處小區(qū)任何一個位置，朝任何一個方向，只需要步行五分鐘，就能邂逅一座公園。

100個改善型需求者就有100種需求。國嘉地產(chǎn)營銷總監(jiān)李濤認(rèn)為，樓市進(jìn)化到目前的階段，客戶的需求千差萬別，任何一個項目都不可能滿足所有改需群體的需求，這就要求開發(fā)商在打造改需產(chǎn)品時必須對產(chǎn)品更加細(xì)分，變“一把抓”為“抓一把”，有的放矢?！芭c剛需相比，改需群體對價格的敏感度并不是特別高，他們更加講究居住的舒適度，對產(chǎn)品的要求也更高。但改善型住宅有很多層次，因此更加精準(zhǔn)的客戶定位，更加強大的滿足功能，將是接下來改善型產(chǎn)品的制勝法寶。”

關(guān)于改善型產(chǎn)品的走勢，我們從攀成鋼區(qū)域就不難看出端倪，仁恒濱河灣、塔子山壹號、ICC、天譽等同處一地，卻各具特色。銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計顯示，8月，該區(qū)域改需產(chǎn)品的熱銷態(tài)勢持續(xù)上揚，剛上述四個項目的總成交量就突破了100套。作為目前成都改善型產(chǎn)品最集中的區(qū)域，攀成鋼板塊的快速去化并不算異軍突起，而是持續(xù)發(fā)力的必然結(jié)果。

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