武漢富恒裝飾

在房屋接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，可根據(jù)其對(duì)房屋不同的影響程度分別處理： 
　　1)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問(wèn)題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。 
　　2)對(duì)于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。

問(wèn)題一：未能按時(shí)交房
　　按合同約定，發(fā)展商會(huì)在交房前十幾天用掛號(hào)信的方式將交房通知單郵遞給買家，告知具體交房的時(shí)間及須帶齊的資料。發(fā)展商約定的交房時(shí)限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，如購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為發(fā)展商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。 
　　對(duì)策：購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)要寫清楚郵寄地址，一定要是容易接收、能保障親自簽收的地點(diǎn)。如合同約定的收樓期恰遇上購(gòu)房者出差，可通過(guò)電話或親友咨詢具體情況。不能如期到場(chǎng)時(shí)，可以書面形式委托親友進(jìn)行，也可及時(shí)與發(fā)展商聯(lián)系，另行約定時(shí)間，并用書面形式確認(rèn)。
　　問(wèn)題二：開發(fā)商證書不全
　　驗(yàn)房前應(yīng)要求發(fā)展商出示《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》，索取《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，《竣工驗(yàn)收備案表》（簡(jiǎn)稱“三書一證一表”），還有各種相關(guān)驗(yàn)收表格，如《住戶驗(yàn)房交接表》、驗(yàn)收意見表（如《樓宇驗(yàn)收記錄表》）等。只有證件齊全了，才能簽署入住單。 
　　時(shí)下不少樓盤“三書一證一表”不齊全，特別是《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，這是因?yàn)闃潜P整體建筑未完成，有關(guān)部門無(wú)法驗(yàn)收。 
　　對(duì)策：遇到這種情況，購(gòu)房人可選擇不收房。如果確實(shí)被要求收房，也要在《住戶驗(yàn)房交接表》、《驗(yàn)房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見××文件”等字樣，并妥善保留好相關(guān)文件副本。
　　問(wèn)題三：先簽文件后驗(yàn)房
　　先驗(yàn)房后繳費(fèi)、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但大多數(shù)發(fā)展商采取先繳錢填表、簽文件，再驗(yàn)房的方法，使購(gòu)房者處于被動(dòng)狀態(tài)。 
　　對(duì)策：購(gòu)房者應(yīng)將先驗(yàn)房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗(yàn)房就不收房。如當(dāng)初合同未有約定的，則可在收房文件中注明“未驗(yàn)房”等字樣，驗(yàn)房時(shí)如出現(xiàn)情況，也可與發(fā)展商討說(shuō)法。 
　　問(wèn)題四：開發(fā)商大事化小
　　對(duì)業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的毛病，如墻面或地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，一些開發(fā)商總會(huì)表示這只是小問(wèn)題，到時(shí)讓人修修就可以了，想方設(shè)法不讓業(yè)主將問(wèn)題列進(jìn)驗(yàn)收文件里。 
　　對(duì)策：不管發(fā)展商陪同人員如何信誓旦旦，業(yè)主都應(yīng)堅(jiān)持原則，只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)論大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來(lái)。如果樓盤根本就沒(méi)準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問(wèn)題一一記錄。
　　問(wèn)題五：小區(qū)配套不齊全
　　驗(yàn)房時(shí)，業(yè)主不僅要驗(yàn)屋內(nèi)，對(duì)于小區(qū)的整體規(guī)劃也要仔細(xì)查看是否符合合同約定，如同期建設(shè)的車庫(kù)、會(huì)所、景觀園林等。
　　對(duì)策：在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要將開發(fā)商的承諾寫進(jìn)合同條款中，并保存好所有可作為合同附件的宣傳資料。檢驗(yàn)配套設(shè)施時(shí)即可按合同所載的條文及開發(fā)商在售樓時(shí)的承諾查驗(yàn)。如果在入住后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，還可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與發(fā)展商協(xié)商解決。 
　　問(wèn)題六：巧立名目亂收費(fèi)
　　雖然物價(jià)局已對(duì)入住的相關(guān)費(fèi)用有明文規(guī)定，但個(gè)別發(fā)展商到交房時(shí)仍巧立名目進(jìn)行收費(fèi)。 
　　對(duì)策：收樓時(shí)要提前了解物價(jià)局的相關(guān)收費(fèi)規(guī)定，帶上應(yīng)繳費(fèi)用表，與發(fā)展商要求的款項(xiàng)相對(duì)照。最好帶上計(jì)算器，算好每一筆賬，發(fā)現(xiàn)不合理收費(fèi)要及時(shí)向發(fā)展商指出。必要時(shí)可向物價(jià)局、房管局投訴。 
　　另外，在查看了房屋后，準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，一定要先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。弄清楚繳納的物業(yè)管理費(fèi)由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)等怎么核定。 
　　在房屋的驗(yàn)收過(guò)程中，購(gòu)房者一定要根據(jù)合同上的約定，明確每一項(xiàng)條款是否符合。一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要在驗(yàn)房單上予以注明，反饋給開發(fā)商，及時(shí)要求開發(fā)商做出相應(yīng)的維修或賠償。如果確實(shí)屬于不能收房的，要詳細(xì)寫明不予收房的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。
　　驗(yàn)房程序： 
　一、查看兩書一表一數(shù)：房屋質(zhì)量保證書；房屋使用說(shuō)明書；竣工驗(yàn)收備案表；面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)對(duì)照購(gòu)房合同上的面積（自己可實(shí)測(cè)套內(nèi)面積）。
　　二、不交費(fèi)、不簽字、先驗(yàn)房：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后更不能交費(fèi)、簽字。應(yīng)先修房，同時(shí)取證、為日后必要時(shí)舉證（即通過(guò)錄音機(jī)、攝像機(jī)或照相機(jī)調(diào)好日期記錄證據(jù)）奠定基礎(chǔ)，特別保存好自己留存、交房代表簽字的驗(yàn)房問(wèn)題備案單。核查房屋總面積：超出或減少百分之三以內(nèi)的情況很普遍（多退少補(bǔ)，吃虧的是業(yè)主）；套內(nèi)面積不變、公攤面積增加的情況更多（實(shí)得面積減少，吃虧的還是業(yè)主）。
　　三、房屋完好。交接鑰匙后簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時(shí)，看好條款，不能放棄自己的權(quán)利。
　　四、交合理費(fèi)用（物業(yè)管理費(fèi)[應(yīng)有市物價(jià)局批文]等）
　　五、暫可不交的費(fèi)用：公共維修基金，契稅：1.5％+80元、待房產(chǎn)大證批準(zhǔn)后辦個(gè)人房產(chǎn)證時(shí)繳納。
　　驗(yàn)房順序： 
　　專人進(jìn)行同步紀(jì)錄，最后填寫一式四份驗(yàn)房單，業(yè)主留好交房代表簽字的一份。
　　一、先看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料（注意腰線部位的內(nèi)墻滲漏）、單元門（外觀和試用）、樓道（寬度、扶手、踏步、紗窗）。
　　二、再查內(nèi)部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻陰陽(yáng)角、墻磚、地磚、上下水、防水存水、暖氣、煤氣、通風(fēng)、采光、排煙（廚房）、排氣（衛(wèi)生間）、強(qiáng)弱電配電箱、強(qiáng)電：插座、開關(guān)、照明燈；弱電：可視對(duì)講、呼叫報(bào)警、電話、寬帶、有線電視。
　　三、后測(cè)相鄰：閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)等問(wèn)題必須和樓上樓下鄰居配合。
　　解決糾紛方式：
　　1、協(xié)商解決（集體更好操作），不成時(shí)可通過(guò)以下三結(jié)合方式。
　　2、媒體曝光；非訴訟方式（政府職能部門投訴）；訴訟（集體訴訟影響大、成本低、成功率高）