北京潤元裝飾公司

為了拉動(dòng)住房消費(fèi)，今年國家相關(guān)部門出臺(tái)了一系列刺激樓市的政策，包括降息、公積金政策調(diào)整、下調(diào)商業(yè)貸款首付比例，松綁外資進(jìn)入中國樓市等。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年的濟(jì)南樓市較往年出現(xiàn)了大幅的上漲，前11個(gè)月中有8個(gè)月的成交量突破萬套大關(guān)，其中5月和10月和11月更是突破1.2萬套。業(yè)內(nèi)人士分析稱，由于政策環(huán)境一再放寬，再加上房企推盤較為積極，濟(jì)南購房者入市積極性便被充分調(diào)動(dòng)起來，樓市成交量連創(chuàng)新高。

而對(duì)于大部分購房群體而言，無論是剛需群體、改善型群體抑或投資群體，對(duì)于日漸回暖的樓市似乎早已“蠢蠢欲動(dòng)”，擺出一副即將入市的姿態(tài)。

畢業(yè)剛需：租金不斷上漲 棄租買房更劃算

再早之前，購房剛需群體更多指的是即將步入婚姻殿堂的新人，而隨著消費(fèi)觀念的變化以及一系列利好政策的助推，目前畢業(yè)生購置新房的意愿愈演愈強(qiáng)。

眾所周知，濟(jì)南作為山東的省會(huì)城市，每年吸引大量外來務(wù)工人員和莘莘學(xué)子來濟(jì)南定居，省城房源有限，而租房的需求每年卻在日益增長。記者從房屋中介公司了解到，好地段而且價(jià)位合理的房源最受歡迎，一般廣告打出不到一天就會(huì)被預(yù)訂出，正因如此，導(dǎo)致濟(jì)南房租近幾年悄悄上漲，且上漲幅度較大，再加上一些中介哄抬價(jià)格使租房市場(chǎng)步步走俏。

記者查詢資料得知，目前受情侶追捧的一室一廳房源租金大約在1200元/月以上，而兩室或者三室的租金大約在1800元/月以上，精裝房或者地段好的房源租金會(huì)更貴，唯有濟(jì)南城中村的房租是最便宜的，價(jià)位在300元/月左右，但衛(wèi)生環(huán)境較差，而且距離上班地方較遠(yuǎn)。

“現(xiàn)在房租這么貴，而且還在不斷上漲，每月交的租金都差不多超過房貸的一半了，還不如趕緊買個(gè)房劃算。”正在西城某樓盤看房子的小趙對(duì)記者說。日益上漲的租金價(jià)格，讓更多像小趙一樣的年輕人改變了購房計(jì)劃，加快了他們置業(yè)的步伐。

婚房剛需：觀望態(tài)度減弱 該出手時(shí)就出手

去年樓市低迷，購房者大多持觀望態(tài)度，購房群體大多選擇謹(jǐn)慎入市?！艾F(xiàn)在該不該買房?”“眼下是購房的最佳時(shí)機(jī)嗎?”“什么時(shí)候買房最合適?”對(duì)于廣大購房者來說，去年這還是個(gè)糾結(jié)的問題，而隨著今年一系列刺激政策的發(fā)布，購房者觀望態(tài)度減弱，很多剛需群體選擇在今年置業(yè)購房。

記者采訪了西城部分銷售樓盤，銷售人員告訴記者，目前組織的看房團(tuán)較為火爆，質(zhì)量也明顯提高，以前老年人居多，房子也不看，拿了禮品就走，真正咨詢房子的并不多，而今年跟團(tuán)看房的年輕人數(shù)量明顯增加。

“現(xiàn)在政策這么寬松，首付比例下降了，房貸也降息了，購房成本比以前低了不少，而且濟(jì)南樓市相對(duì)穩(wěn)定，房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅下降，還不如趁這個(gè)好機(jī)會(huì)買了呢?！币呀?jīng)在工業(yè)北路某樓盤入手了一套婚房的王先生對(duì)記者說，他表示樓市政策向好，目前正是剛需群體入市的大好時(shí)機(jī)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金貸款或商業(yè)房產(chǎn)的貸款、還款利率是跟央行的基準(zhǔn)利率掛鉤的。因此，相關(guān)基準(zhǔn)利率的降低對(duì)于一些想要買房的個(gè)人和家庭來說，房貸壓力變小了。對(duì)于購房者尤其是剛需群體來說，目前購房享受了較低的信貸成本，而且在利好政策的刺激下，房價(jià)整體會(huì)有繼續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，所以很多購房者“買買買”的心理逐漸增強(qiáng)。

改善型群體：政策如此寬松 再不出手就晚了

隨著2014-2015年利好政策密集推出，尤其是限購和限貸的放開，改善型需求迎來一波釋放。記者調(diào)查多個(gè)銷售樓盤發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南目前剛改的需求毫不遜色于剛需。相對(duì)于80平方米左右的小兩室和110平方米左右的小三室，120平方米左右的大三室銷量明顯高很多。

“剛結(jié)婚那會(huì)，經(jīng)濟(jì)比較緊張，我倆只買了一套70平方米的兩室房，次臥比較小，家里老人住著勉強(qiáng)夠?！奔易』笔a區(qū)的市民馬女士打算換房子，她想買一套120平方米左右的三室戶型?！昂⒆蝇F(xiàn)在5歲了，也應(yīng)該有自己的房間了。”馬女士告訴記者，隨著這幾年收入的提高，換房子就提上了日程。

“現(xiàn)在政策這么寬松，換一套面積較大的改善型住房正是好時(shí)候?！瘪R女士說道，由于擔(dān)心日后利好政策會(huì)消失，所以今年加快了購置改善型住房的步伐。

記者了解到，不少小夫妻在買首套住房時(shí)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)緊張，大多選擇總價(jià)比較低、面積比較小的房源。在孩子出生后，大家想提升自己的居住品質(zhì)，因此，不少人選擇換房子。而在改善型需求的引導(dǎo)下，地段好、面積大、學(xué)區(qū)房源成為大家的首選。

“今年大戶型房子賣得比較好，有的剛需群體直接入手三室房源?！备咝聟^(qū)某樓盤銷售人員對(duì)記者說，她表示隨著“二胎”政策的全面放開，一些剛需群體以及已經(jīng)生了一胎的改善型群體，對(duì)三室房源比較青睞。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著年齡結(jié)構(gòu)、政策空間及置業(yè)周期的影響，未來幾年內(nèi)，改善型需求占比將會(huì)增加，基于改善型購房群體設(shè)計(jì)的產(chǎn)品將會(huì)相應(yīng)增加。

投資型群體：借著政策的“東風(fēng)” 再投一把

隨著限購和限貸的放開，二套房首付降低、營業(yè)稅免征門檻降低，使得一些潛在的投資型購房需求釋放出來，投資型購房者加速入市。

“現(xiàn)在國家對(duì)購買二套房的政策放松了，而且股市又比較低迷，還不如借著利好政策把多余的錢投在房子上?！庇谙壬莻€(gè)生意人，手頭有一定的積蓄，想買套房子作為投資，目前他正在考慮省體中心附近的一套大平層。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前在住宅價(jià)格攀升跡象不是很明顯的情況下，原先購買住宅的資金，正在轉(zhuǎn)入商鋪以及寫字樓市場(chǎng)。高新區(qū)某樓盤一位銷售人員表示，目前地段較好的住宅及商鋪很受投資者歡迎，尤其是地段較好的大戶型，更受投資者青睞。

業(yè)內(nèi)人士表示，投資住宅地段是決定因素，但是在投資中還有其他的方面需要顧慮。比如說整個(gè)區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃，因?yàn)閺囊?guī)劃中才能看出這個(gè)區(qū)域?qū)淼恼w升值潛力。

總之，由于樓市新政頻出，房貸壓力不斷降低，省城大部分購房者置業(yè)信心倍增，雖然尚有購房者仍然比較理智的選擇觀望態(tài)度，并把希望寄托在2016年政府會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)樓市刺激政策上。但也許，接下來的一年，房價(jià)下跌不容易期待，但一個(gè)更合適的購房政策，一個(gè)優(yōu)惠的樓盤促銷，或許值得把握。