金華銘品裝飾

在改善時代，精裝修是一個基本的趨勢。隨著各省市全裝修、精裝修政策陸續(xù)出臺落地，毛坯房可以說已經(jīng)進入了退場倒計時。

雖說目前大部分開發(fā)商的住宅精裝修率仍然很低，60%以上的房企精裝修率在40%以下。但是精裝推廣正在進入加速通道。以成都為例，2016年開盤的項目中，精裝修項目占比僅為18%，2017年這一比例已經(jīng)達到45%！甚至有人預測2020年精裝修比例將達到80%以上。

事實上，精裝修在現(xiàn)在的市場環(huán)境之下，不僅僅是一種產(chǎn)品競爭力提升的手段，甚至成為了房企一個利潤增長點。部分限價地區(qū)，精裝修成為拓展利潤的一種手段。而對于現(xiàn)房銷售的項目，精裝修施工做得好還能節(jié)省工期，助力快周轉(zhuǎn)。

01

精裝修三大尷尬

不賺錢、工期長、施工難

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以前精裝修對于房企來說是選修課，但是在現(xiàn)在的政策和行業(yè)競爭環(huán)境之下，房企做精裝修已經(jīng)成為必修課。

一是政策自上而下要求房企做精裝修。從2016年開始，各地方政府紛紛出臺政策，新建住宅最高要求100%精裝交付。例如，上海要求自2017年1月1日起，外環(huán)線以內(nèi)城區(qū)新建商品住宅實施全裝修比例達到100%。四川、浙江、山東、河南也都有類似的文件出臺。也就是說，以前你可以選，現(xiàn)在沒得選。

二是競爭環(huán)境惡化，精裝修顯然更接近人們心中的“好房子”，也確實不得不做。隨著大型房企的全國布局，除了品牌優(yōu)勢，標準化的產(chǎn)品和人性化精裝修，對客戶來說也都是必殺技。中小房企基本上面對的就是“贏家通吃”的局面，不突破精裝修很難做到產(chǎn)品力的持續(xù)提升。

但是，雖然精裝修不得不做，但對于很多房企來說，卻面臨三個很尷尬的現(xiàn)狀。

1、做精裝修不賺錢

艾佳生活CEO潘定國告訴明源君，同樣是做精裝修，大型房企能用裝修來賺錢，精裝單項毛利可以達到50-100%，但是對于中小房企而言，基本不賺錢。

新浪的數(shù)據(jù)也基本一致，2017年開發(fā)商實行精裝修增收利潤達到5億元以上的有14.38%，1-5億元占17.81%，1億元以下的則接近七成。對于絕大部分房企來說，提升精裝修的利潤率還有很大的空間。

2、做精裝修不能快周轉(zhuǎn)

更值得注意的是，現(xiàn)在越來越多城市開始規(guī)定現(xiàn)房銷售，加入精裝修不僅資金成本升高，而且“開工-開盤”的時間將會大大延長，很難做到快周轉(zhuǎn)。所以提升精裝修施工工藝和施工管理，盡量縮短工期，也成為刻不容緩的事情。

3、做精裝修容易招來投訴

精裝修施工其實是比較難的，因為：1、精裝修施工單位多，多種項目和工序交叉作業(yè)，對工序安排要求高，管控難度也大，很容易暴露質(zhì)量問題。2、施工質(zhì)量的感官要求高，施工的精細化程度相對嚴格。3、作為直接和客戶的接觸面，客戶對成品的完好很在意。所以目前不管是小房企還是標桿房企，精裝修都成了投訴的“重災區(qū)”。

要做好精裝修，不僅要控成本、搶工期，還要保質(zhì)量，對施工的要求其實非常高。

02

穿插施工、新工藝、新管理

3管齊下有效縮短工期

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目前大部分標桿房企，都通過精裝修和主體工程的同步穿插施工，將精裝修工程提前，大大減少了由于精裝修帶來的工期延長。同時裝配式和新的施工工藝，能夠做到縮短工期的同時實現(xiàn)品質(zhì)提升。

穿插式施工就是通過施工前合理策劃，把原來的工序打亂，做到可以并行施工，比如每層樓都有不同的團隊在施工，相互獨立又互不干擾，以達到提速提效的目的。

一般來說，主體工程完成封頂之后，精裝修單位才進場施工，這樣精裝修項目需要在封頂后14.5個月才能交付。而提前穿插作業(yè)，精裝施工單位在主體施工至2/3左右就進場隨主體流水施工，可以在封頂后7個月就完成交付，節(jié)省7-8個月的工期！

▲某房企穿插施工的工期改善效果

但是要做到高效的穿插式施工，事實上管控是比較復雜的，需要詳細的前期策劃和統(tǒng)籌指揮，同時由于每一層樓實施的工序不同，需要的建材也不同，因此必須要做到嚴格的現(xiàn)場管控，否則會出現(xiàn)系統(tǒng)崩潰，要注意幾個重點細節(jié)：

① 工序交接。每層樓安排工序盡量做到互不干擾，各工序在不同樓層之間流水施工，做到流出去就不流回來，實現(xiàn)徹底干凈的作業(yè)面移交，避免返工和連鎖返工。

② 組織固定。每道工序施工時間固定、人員固定，形成等循環(huán)流水施工。

③ 垂直交通。由于裝修前置，增加了施工電梯的運輸量，需根據(jù)施工計劃合理安排垂直運輸。由總包提供人、貨梯擔任垂直運輸任務，統(tǒng)一協(xié)調(diào)各分包單位使用電梯運送材料的時間。

④ 樓層止水。由于結(jié)構(gòu)工程和精裝修同步，為了防止上下影響，樓層止水非常重要，樓板預留洞、地平水、室外雨水都要有針對性的防滲漏和排水措施。

事實上，通過穿插式施工，單一工序的作業(yè)時間其實是被延長了，但是由于施工期疊加，整體實現(xiàn)了提效。而且施工人數(shù)減少了，專人負責專門工序，熟練程度提高，工期縮短的同時，施工質(zhì)量反而能夠得到保證。

二、優(yōu)化工藝，減少工序和質(zhì)量風險，縮短工期，避免返工

精裝修施工在工藝上的差別，也會明顯影響施工工期。例如，同樣是標桿房企的A和B ，僅在土建移交精裝以及精裝第一道工序，這一個環(huán)節(jié)上的工期差距就超過半個月！

這說明，通過改善優(yōu)化工藝提升工期也能夠起到明顯的效果。通過對比標桿房企的施工工藝，幾個方面能夠提升效率。

1、免抹灰體系，減少濕作業(yè)

免抹灰工藝，簡化了找平層施工工序，能夠縮短工程總工期和減少勞動量，為裝修工程節(jié)約時間，縮短工期。大幅減少滲漏、空鼓等質(zhì)量隱患。前面的案例，A房企在一個施工環(huán)節(jié)能夠節(jié)省半個月的工期，很大程度上就是得益于免抹灰工藝。

免抹灰體系，包括內(nèi)貼復合XPS板保溫、外墻全砼結(jié)構(gòu)、內(nèi)隔墻板體系、G9A實現(xiàn)100%免抹灰工藝，比傳統(tǒng)施工工藝減少一道工序，在相同質(zhì)量要求下工期更短，造價更低。

▲免抹灰工藝觀感

2、鋁膜板技術(shù)工藝

通過鋁合金模板工廠化生產(chǎn)，精細到毫米級，降低對工人技能的依賴。而且針對標準層的施工速度很快，現(xiàn)場操作簡易，完全是流水化作業(yè)，減少了人力投入和對工人技術(shù)的依賴。

采用這個新工藝后，不僅傳統(tǒng)的抹灰工序可以取消，而且大大提高了工程進度。

▲鋁膜板施工工藝

3、樓層截水系統(tǒng)

由于精裝修提前穿插施工，和主體工程同步，因此，樓層止水非常關鍵。截水系統(tǒng)跟主體進度同步，通過該系統(tǒng)對施工用水和雨水進行封堵及引流，來實現(xiàn)穿插施工作業(yè)。

4、高精度地面

在結(jié)構(gòu)板澆筑時，控制樓面水平度和平整度，免除裝修二次砂漿找平，大幅減少砂和水泥的使用，節(jié)能環(huán)保，木地板可以在結(jié)構(gòu)面直接安裝。

三、改進發(fā)包方式，精裝總承包模式，提高穿插施工效率，減少界面交接扯皮

由于精裝修施工單位多，各個界面交接容易扯皮，統(tǒng)籌管理要求比較高。

目前一些標桿房企都在采取精裝修總承包模式，由總包全過程負責，協(xié)調(diào)精裝各分包單位的現(xiàn)場管理，這樣做有幾個好處：

① 合理安排工期計劃，統(tǒng)籌管理項目的進場時間、作業(yè)時間、材料設備進場時間，做到嚴格控制工期進度。

② 減少界面交接的扯皮，避免施工工序和成品保護帶來的損失。

③ 能夠充分發(fā)揮裝飾公司在精裝修方面的管理優(yōu)勢，及時發(fā)現(xiàn)問題，避免返工，延誤工期。

03

精裝修施工控成本

一靠施工前置，二靠標準化

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精裝修的價格目前基本上跟房價掛鉤，單獨實現(xiàn)溢價比較難。而且調(diào)控之后，由于很多房企為了突破城市限價，綁定銷售高價精裝修，也讓精裝修價格成了監(jiān)管的重點，很難實現(xiàn)大比例溢價。所以控成本就成了擴大利潤空間的關鍵點。

但是，精裝修控成本，要從設計、招標、到施工環(huán)節(jié)三個階段入手。設計階段通過定位和主材優(yōu)化選擇降低成本；招采階段通過戰(zhàn)略集中采購降低成本，其前提其實都是規(guī)?；蜆藴驶?。之前明源君也專門給大家分享過。

事實上，目前85%以上做精裝修的房企都在這兩個方面努力，設計和招采的重要性已經(jīng)不需要強調(diào)。反而是工程當中，通過嚴格的標準化流程和定額標準來控成本，一直被忽略。

1、工程量清單招標采購，施工單位提前參與

工程量清單招標，就是發(fā)包方根據(jù)施工圖計算工程量，承建商據(jù)成本與盈利要求報價，發(fā)包方評標，一開始就能確定項目總體造價。自2010年開始，萬科便開始采用這種做法。

一方面，工程量清單招標因為能把主要成本悉數(shù)說清，有利于經(jīng)營結(jié)果的預測和保障；另一方面，清單招標能在前期消除設計缺陷，避免施工中的變更，有利于提升項目品質(zhì)。

① 清單招標強調(diào)專業(yè)交圈，聯(lián)合審圖，招標前期消除功能性缺陷；避免出現(xiàn)深化圖和土建專業(yè)銜接不到位的問題。

② 清單招標強調(diào)方案前置，經(jīng)效果性評判后出圖，再進入招標階段；避免部分甲指乙供材，邊施工邊確定方案，強調(diào)完成節(jié)點而忽視了整體效果。

③ 清單招標強調(diào)甲供料的施工做法，需明確和深化圖專業(yè)會審，可避免由于趕節(jié)點，而忽略細節(jié)施工品質(zhì)。

2、標準化流程和施工工序

例如，恒大的施工工序原則嚴格按照：先上后下、先濕后干、先內(nèi)后外、先粗后細、先制作后安裝。

▲大墻面各工序間歇及工藝間歇要求標準

在標準化的流程和施工工藝的基礎上，工程管理部門在施工過程中更便于進行成本控制。

① 在承包合同價款外，盡量減少所增工程費用；

② 全面履約，減少對方提出索賠的機會；

③ 核實工程量，審核工程結(jié)算。

3、成品保護要求更高

精裝修施工存在多個公司、多種項目及工序交叉作業(yè)，其成品（特別是木制品）非常容易受損害，而且難以完全修復，很容易成為投訴熱點。愛空間創(chuàng)始人陳煒告訴明源君，精裝修交付之后，由于質(zhì)量問題，返修帶來的成本其實非常高。

據(jù)明源君了解，有的項目，僅精裝修的后期維修成本基本上都達到總成本的10-20%，這一部分對開發(fā)商，就是煮熟的鴨子飛了。

現(xiàn)房銷售后，市場對于精裝房的要求會更高。也就是說，精裝房能否做好成品保護，會直接影響交房。明源君之前也專門分享過精裝房成品保護的干貨，感興趣可以回看《現(xiàn)房銷售真的來了！你的精裝房成品保護做到位了嗎？》

小結(jié)

伴隨精裝修逐漸成為市場標配，這個部分對于房企產(chǎn)品力和品牌的作用會越來越重要。很多標桿房企，通過十余年的努力，已經(jīng)建立起自己的護城河。對于還沒有全面精裝化的房企來說，快速建立一套自己的精裝修標準體系，已經(jīng)變成一場和時間賽跑，一定程度上決定了未來的競爭格局。