萬達模式快速布局

據(jù)了解，紅星商業(yè)未來的核心產(chǎn)品是以“紅星國際廣場”命名的城市綜合體和以“愛琴海”、“晶?！?、“星銀海”命名的購物中心。

其中，愛琴海購物中心定位中高端，50%-80%的成本由地產(chǎn)開發(fā)、商鋪、公寓、SOHO等出售獲得補貼。

目前，紅星地產(chǎn)已在北京、天津、重慶、上海、福州、昆明等21個城市進行了27個綜合體項目開發(fā)。其中，位于太陽宮板塊的北京首個“愛琴?！表椖恳灿型诙唐趦?nèi)開門納客。

據(jù)介紹，在今后八年內(nèi)，紅星地產(chǎn)將加快商業(yè)地產(chǎn)投資步伐，將京津塘、長三角、西南、東北作為四大戰(zhàn)略區(qū)域，在一二線城市進行“愛琴?！辈季郑?020年在全國建成100個愛琴海購物中心。

另據(jù)了解，紅星美凱龍城市綜合體項目涵蓋了購物中心、紅星太平洋影城、國際高爾夫會所、婚慶大世界、星級酒店、精品百貨等業(yè)態(tài)，是集娛樂、餐飲、商務(wù)、家庭休閑為一體的購物體驗。

紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司總裁諶俊宇介紹，紅星渴望實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)訂單制造和產(chǎn)業(yè)鏈整合，在提升企業(yè)效益的同時，也為商業(yè)合作伙伴節(jié)省了項目開發(fā)周期和運行成本。作為紅星商業(yè)地產(chǎn)旗下進行全國連鎖商業(yè)投資、運營的業(yè)務(wù)模塊，紅星商業(yè)致力于城市綜合體的整體招商運營管理和自有商業(yè)品牌的投資經(jīng)營。

業(yè)內(nèi)分析，紅星商業(yè)的模式與萬達模式基本相似，此次其在地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖的全面擴張，相比未來城市綜合體開發(fā)將再添一個強有力的競爭對手。

外界質(zhì)疑資金壓力

事實上，資金瓶頸一直是商業(yè)地產(chǎn)快速復(fù)制模式背后的陰云。對此，紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司董事長車建新表示，未來紅星地產(chǎn)愛琴海購物中心將采取自持與銷售相結(jié)合的開發(fā)模式，其中50%-80%的成本由地產(chǎn)開發(fā)、商鋪、公寓、SOHO等出售獲得補貼。由于具有成本優(yōu)勢和城市綜合體現(xiàn)金回流優(yōu)勢，有充足的資金投入營銷，以營銷迎戰(zhàn)市場。

同時，項目開發(fā)前期有開發(fā)貸款，建成之后也有固定資產(chǎn)抵押貸款。車建新表示，當(dāng)產(chǎn)品做好了之后，資金不是最重要的問題，最需要考慮的是后期經(jīng)營的管理團隊。

此外，諶俊宇透露，紅星的拿地成本也較低，企業(yè)進駐一個城市時，將一個原來并不繁華的區(qū)域，變?yōu)橐粋€消費主力地段。通過銷售部分的升值利潤，加上經(jīng)營的正常盈利以及銀行貸款，這三個部分資金就能夠讓開發(fā)和自持維持在良性的狀態(tài)。

商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險加劇

事實上， 其他行業(yè)進軍商業(yè)地產(chǎn)也并非罕見，近年來，包括住宅開發(fā)商、餐飲、百貨、超市等各個行業(yè)進軍商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的案例并不鮮見。但各地城市綜合體開發(fā)日趨飽和，商圈同質(zhì)化競爭日趨激烈，項目的開發(fā)運營風(fēng)險正在加劇。

以北京為例，據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，截至去年三季度，北京購物中心的空置率已經(jīng)達到11%，超過了6%的警戒線。另據(jù)統(tǒng)計，去年四季度北京主要商圈中，中關(guān)村商圈購物中心空置率達到14%。業(yè)內(nèi)人士分析，位于黃金區(qū)位的商業(yè)地產(chǎn)項目大多不愁銷路，因此，初涉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，常會忽視項目的經(jīng)營。

車建新表示，紅星美凱龍有著20多年的商業(yè)運營經(jīng)驗，更懂消費者心理是企業(yè)的優(yōu)勢。屆時，公司的地產(chǎn)開發(fā)可以帶動購物中心的發(fā)展，反過來，購物中心也能夠帶動地產(chǎn)升值。購物中心與地產(chǎn)相結(jié)合，是發(fā)展房地產(chǎn)最好的模式，但最重要的是后期要把它運營好。

商業(yè)地產(chǎn)專家表示，商業(yè)地產(chǎn)取決于局部市場，個案的差異較大，商業(yè)物業(yè)的投資不是看大勢，而是看微觀機會。各個城市、區(qū)域市場消費環(huán)境都不同，同時，商業(yè)地產(chǎn)具有專業(yè)性，強調(diào)訂單開發(fā)，量身定制，盲目地快速復(fù)制風(fēng)險則會相當(dāng)大，必須遵循商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律。

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